姜一郎五招让你买二手房无忧! 专治业主临时毁约-吉家网在线
姜一郎
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（吉家网整合报道）楼市大火，房价快涨，不少业主捂房高价卖，就连已经签订了合同的业主也坐地起价，宣称不加钱就不卖了。种种因素致业主毁约行为难约束，难道买家就束手无策了吗?本期吉家网为你支招，教你如何应对业主的毁约行为?
除了“定金双倍返还”是法律规定的，但大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证。通常，法院判决时，有可能调低违约金比例。诉讼的不确定性降低了买家维权的积极性。此外，房价快速上涨，违约赔偿过低，房价上涨的幅度超出了合同约定的违约金。业主并不会把这点损失放在眼中，也大幅增加二手房交易毁约的可能。
但其实买方可以起诉业主并强制过户，在深圳已有类似成功案例参考的。在这宗维权案例中，买方支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，不过此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。
其实，在吉家网看来，防范毁约行为也一样十分重要。
1、增加定金数额，提高违约成本
二手房买卖中，如果房屋总价较高，定金的金额需要酌情处理。如果定金金额太低，对方违约时，守约的一方很难举证实际损失，违约一方的违约成本低。如果碰上房价上涨较快情况，导致上涨的价格远高于违约成本，对方违约可能性更大。
2、完善合同条款，防止约定不明
比如税费条款，你要明确约定评估价过户还是实际成交价过户，你要明确约定业主具有配合申请免税的义务，你要约定明确，免得发生歧义，尽量完善合同条款。
3、切断毁约借口，确保合同有效
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果是非商品房，也要注意这一块，确保合同能够履行。
4、缩短交易期限，尽快完成过户
二手房交易流程复杂,而且时间跨度长,任何一环不注意都容易造成纠纷，可能成为卖家毁约的借口。为了保障交易顺利完成，尽量缩短交易期限，比如中介事先通知交易双方，提前备好过户需要的全部资料，并提前约好办事时间，控制交易时间节点。
5、委托律师陪购，确保购房无忧
对于有实力的买家，建议委托专业的律师陪你买房，更能规避交易中暗藏的潜在风险。当然，一般来说，大的品牌中介公司也会有一对一的签单法务专员为您提供进行专业的法律服务，审核买卖合同，可以有效降低法律风险，维护交易双方正当利益，促进交易顺利进行。