姜一郎

姜一郎二手房签约常见霸王条款有哪些？如何应对？-于洪分中心公共服务平台

姜一郎
二手房签订时由于没有新房规范，所以容易出现霸王条款以及中介的故意诱骗，那么二手房签约时常见的霸王条款有哪些？购房者应该如何处理呢？
一、二手房签约常见的霸王条款
(一)居间不成功仍然可以收取报酬
“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿”
解读：这一霸王条款表达的意思是中介公司无论是否促成合同成立，均可取得相应报酬，这显然违反了公平原则，加重了买卖双方的责任，因此是无效的。
法律相关规定：因为居间合同要求居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
(二)剥夺售房者的中介选择权
“委托期限届满后两个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。
解读：这一霸王条款表达的意思是售房者只要和中介签订协议，就不能选择其他方式或者选择其他中介交易。
法律相关规定：我国《消费者权益保护法》关于消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定。
(三)中介公司未完成居间义务却侵犯委托人选择权
“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的1%支付违约金”
解读：卖方与买方成交，并不是利用原来中介公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的，买卖双方不能选择其他途经进行交易要支付违约金。
(四)中介没收定金权利
“卖方收到定金后，中途不得借故中止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中12%的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享。”
解读：这一条款通常出现在卖方、买方与中介三方签订的居间合同中，这是中介利用其地位，剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利
法律依据：根据合同法规定，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。
(五)其他常见霸王条款
1、卖方必须同意独家委托该中介公司、将房屋钥匙交由其保管、并授权其代为收取买方客户购房定金。而这三项对卖方而言，都是高风险的委托。
2、中介找到买受方之后，卖方必须在其通知的时间内签署房地产买卖合同。但房地产买卖合同条款复杂而冗长，不是该《限时出售定金收付书》上简单描述的房屋总价及首期款、贷款金额这三项约定就能囊括的。一旦卖方因其他条款不能与买受方达成一致而拒绝签约，就会存在违约风险。
3、卖方需承担“史无前例”的超高违约责任。
二、霸王条款并不一定是无效的
居间合同这种专业性较强的合同中如何平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系。“霸王条款”的认定需要谨慎，尤其在居间合同这种具有相当特殊性与专业性的合同中。法律的目的是为了保障当事人的合法权益，维护交易安全与交易秩序。居间合同中违约金条款有时为确认书的主要内容，在双方签订居间合同时，买房人对该条款的内容及法律后果是明知的，且不违反法律规定，因此此类条款合法有效，对双方当事人具有约束力。北京曾经有一起“跳单”案件，法院试图让条款不“霸王”，适当平衡好“意思自治”与“霸王条款”之间的关系。法院并没有判定无效，而是判决了主张的违约金的一般作为平衡。
三、合同中有霸王条款合同无效还是条款无效
视情况而定，如果该条款系合同一方单方拟定，并存在免除对方责任，排除或加重对方责任的情形，该条款无效不影响合同其它条款的前提下，条款无效；若影响其它条款效力，可能导致合同无效。
购房者在买二手房时一定要选择一家信誉好的资质靠谱的中介，对于中介要求签订的任何文书都要仔细阅读，不能盲目相信中介完全按照中介指引签订合同。对于合同中出现霸王条款为了以后麻烦可以直接拒绝签订。